地震と住宅の新常識
住宅の耐用年数とは？築年数で価値が決まらない家の作り方を解説のインデックス
「家は一生の買い物」とよく言われますが、日本では住宅の資産価値が築年数とともに下がり、築20年を過ぎるとほとんど価値がなくなると言われることがあります。せっかく手に入れたマイホームが、わずか数十年で“資産”ではなくなってしまうのは残念な話です。
では、なぜ日本の住宅はそのように評価されるのでしょうか？今回は、住宅の「耐用年数」と資産価値の関係、そして築年数に左右されにくい、価値が続く家の作り方について解説します。
住宅の年数に関しては、2つの基準があります。それが「法定耐用年数」と「実際の寿命」です。まずはこの2つの違いについて確認しておきましょう。
「法定耐用年数」とは、国税庁が定める基準で、建物などの固定資産が減価償却の対象として認められる期間のことを指します。簡単に言うと「帳簿上でその資産が価値を持つとされる期間」です。
木造住宅の場合の法定耐用年数は22年とされています。つまり税務上では、木造住宅は22年で価値がなくなる、という扱いになるのです。ただし、これはあくまで会計上の話であり、実際の住宅の寿命とは必ずしも一致しません。
実際には、定期的な点検や修繕、適切なメンテナンスを行うことで、木造住宅でも50年、60年と長く住み続けることが可能です。中には築100年を超える古民家もあります。
にもかかわらず、日本では築20年を超えると資産価値がゼロと見なされることが少なくありません。このギャップには、日本独自の住宅事情が関係しています。
日本の住宅が「短命」とされる背景として考えられる要因がいくつかあります。
戦後の高度経済成長期、日本では住宅不足を解消するために、大量の住宅が建設されました。これらの住宅は「とりあえず住める」ことを重視しており、長期的な耐久性までは考えられていないケースも多くありました。
また、日本では「新築こそが良いもの」という考え方が根強く、新築の住宅を購入することに価値を見出す傾向があります。築年数が古くなると、どれだけ性能が保たれていても評価されにくくなるのです。
一方、欧米では築100年を超える住宅も珍しくなく、古い家が「歴史的価値」や「趣き」として評価される文化があります。
建物は定期的に修繕・リフォームを施しながら大切に使われ、住宅は「消費物」ではなく「資産」として長く受け継がれていく存在です。
また、不動産評価においても築年数だけで判断せず、構造や性能、メンテナンス履歴などを総合的に見るのが一般的です。
日本のように「築20年＝価値ゼロ」という評価は、むしろ少数派と言えるでしょう。
築年数が進むことで日本の住宅の価値が下がるとされる背景には、耐震性への不安があります。
日本は地震大国です。そのため、古い住宅に対しては「地震に弱いのでは？」という不安がつきまといます。特に旧耐震基準で建てられた住宅は、買い手からの評価が下がりやすくなります。
では、どのような家づくりをすれば、築年数に左右されずに価値を保ち続けられるのでしょうか？以下の3つのポイントが重要です。
日本は地震が多い国です。どんなに外観や内装にこだわった家であっても、耐震性能が低ければ安全性が損なわれ、将来的な資産価値にも影響を及ぼします。そのため、住宅を建てる際には、まず耐震性の確保が欠かせません。
特に注目したいのが「耐震等級」です。これは住宅の地震に対する強さを3段階で評価する基準で、耐震等級3は最も高い等級にあたります。等級3の住宅は、災害拠点となる警察署や消防署と同等の耐震性を備えており、大きな地震が発生しても建物の倒壊や大きな損傷のリスクを抑えることができます。
このような住宅は、建物としての安全性が長期にわたって保たれるだけでなく、安心して暮らせる家として高く評価されやすくなります。
断熱性能の高い家は、一年を通して室内の温度を快適に保ちやすくなります。外気温の影響を受けにくいため、夏、冬ともにエアコンの効きが良くなり冷暖房費の節約にもつながります。
さらに断熱性能の高い家では、結露やカビの発生を抑える効果も期待でき、建物の劣化を防ぐという意味でもメリットがあります。また、室内の温度差が少なくなることで、ヒートショックを防ぐ効果もあり、高齢者や小さなお子さんにも安心な住環境が作れます。
最近では、断熱性能を「断熱等性能等級」や「UA値（外皮平均熱貫流率）」などの指標で数値化することが一般的になってきました。これにより、住宅購入者も性能を客観的に判断できるようになり、「きちんと性能が保証されている住宅」は市場でも高く評価されやすくなっています。
つまり、断熱性能の高さは「快適性」「省エネ性」「健康への配慮」「建物の長寿命化」という複数の価値を生み出し、それが資産価値として表れるのです。
どんなに性能の高い住宅でも、年月とともに少しずつ劣化していくのは避けられません。だからこそ、定期的な点検と計画的なメンテナンスを行うことが、家の寿命を延ばし、価値を維持するために大切です。
たとえば、以下のようなメンテナンスは長く住み続けるための基本とされています。
紫外線や雨風によって外壁や屋根は劣化します。防水性が落ちると雨漏りの原因になるため、定期的な塗装や補修が必要です。
キッチン、浴室、トイレなどの設備は使い続けることで劣化します。配管の劣化や漏水のリスクもあるため、適切なタイミングで交換しましょう。
特に木造住宅ではシロアリの被害が家の構造に深刻な影響を与えることも。定期的な点検と予防処置が必要です。
見落とされがちですが、断熱材の劣化や窓まわりの隙間などが原因で性能が落ちているケースもあります。
これらのメンテナンスは、住まいの快適さや安心を保つだけでなく、将来リフォームや売却をする際の評価対象にもなります。日々の点検・メンテナンスの積み重ねこそが、住宅の資産価値を支える土台になるのです。
住宅の価値を保ち続けたいと考えるなら、構造面での信頼性も重要です。その点で注目されているのが「SE構法」です。
一般的な在来工法で建てられる木造住宅では、耐震性を確保するために多くの柱や耐力壁が必要です。
一方、SE構法では「ラーメン構造」という建築構造形式を採用。柱と梁を剛接合（ごうせつごう）することで、耐震性と設計自由度を高いレベルで両立できます。剛接合により、筋交いや耐力壁に頼らず、柱と梁だけで建物全体を支えることができるのです。
そして、強固な構造をつくるだけでなく、それを数値で証明することも重要なポイントです。SE構法では、すべての建物で構造計算を実施。基礎から上部構造まで建物全体の安全性を数値的に検証し、鉄骨造に匹敵する強度を持つ木造住宅を実現しています。
実際、SE構法の住宅は、過去に起きた大地震においても倒壊・半壊ゼロという実績があり、その安全性が構造計算によって裏付けられていることを示しています。
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SE構法のもうひとつの特長は、将来的なリフォームや間取り変更に柔軟に対応できる「スケルトン・インフィル」という設計です。
これは、構造体（スケルトン）と内装・設備（インフィル）を分離して設計する方法で、家族構成やライフスタイルの変化に合わせて、間取りを自由に変更できる柔軟性が魅力です。建て替えをせずに、暮らしに合わせたアップデートが可能になります。
SE構法のスケルトン・インフィルが成り立つのは、高強度耐力フレームによって建物の構造がしっかり支えられているからです。厳格な品質管理のもとで製造された構造用集成材を使用しており、天然素材の無垢材とは異なり、品質のばらつきが少なく安定した強度を実現しています。
このように、耐震性と将来への対応力、構造の信頼性を兼ね備えたSE構法の住宅は、長く価値が続く家として高く評価されています。
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長期にわたって安心・快適に暮らせる家を増やすため、国が推進しているのが「長期優良住宅」の認定制度です。この認定を受けることで、税制優遇やローン控除といったメリットを得られるだけでなく、将来的に家を売却する際にも「性能が保証された住宅」として購入者に安心感を与える要素となります。
長期優良住宅の認定を受けるには、耐震性・省エネ性・劣化対策などさまざまな基準をクリアしなければなりません。SE構法の住宅は、こうした認定基準を満たす高性能な住まいづくりが可能であり、長期優良住宅の認定を取得しやすいことも特長のひとつです。
「築年数が古い＝価値が低い」という従来の考え方にとらわれず、住宅の“中身”で評価される時代において、SE構法はその価値をしっかりと証明できる家づくりを可能にします。
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住宅の断熱性能や省エネルギー性能を適切に評価し証明することは、資産価値の維持において重要です。エヌ・シー・エヌの建築環境設計部では、省エネ計算やBELS評価書の作成など、住宅性能の「見える化」をサポートするサービスを提供しています。
日本では住宅の資産価値は築年数とともに下がるとされていますが、それは本来の性能とは関係がない場合もあります。家の価値を維持するためには、性能を高める設計と、メンテナンスをしっかり行うこと、そして性能が見える家を選ぶことが大切です。
SE構法のように、高い耐震性と柔軟な設計対応などが実現できる家は、長く価値が続く住まいとしてこれからの時代に求められる住宅のスタンダードになっていくかもしれません。
「築年数」ではなく「中身」で評価される、そんな家づくりを目指したい方はSE構法にご相談ください。
SE構法は、木造住宅の構造技術です。丈夫な材料とラーメン構法による強い構造躯体と、一棟一棟に対する基礎から上部までの厳密な構造計算を行う点が最大の特長です。私たちの特長を是非ご覧ください。
株式会社エヌ・シー・エヌが開発した構法で、集成材とSE金物による堅牢な構造媒体を持ちすべての建造物に対してひとつひとつ構造計算（許容応力度等計算）を行うことで、
を同時に実現できる構法です。
（施工は全国の登録工務店でしか行うことができません。）